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海南省已全面解除商品房购买与交易的限制，标志着持续六年之久的全域限购措施正式放宽。自2018年4月22日实施该政策以来，海南楼市显著降温，住房销售面积和销售额均有显著降幅。新政策有望为海南房地产市场注入新的增长动能。

政策背景与实施效果

自实施“全域限购”措施，海南房地产市场热度显著降低。据数显，商品住宅销售面积自2017年的2292.61万平米降至2023年的899.69万平米，销售额同降，自2713.72亿元缩至1493.8亿元。此政策虽有效抑制了炒房狂潮，却引发了供需不对等及房价回落的负面影响。

考虑到海南自贸港的建设进展，现行房地产政策与新兴动态存在不匹配。自2023年起，海南全省及下设市县已逐步推行多项房地产调控措施，涵盖放宽二手房交易门槛、提高多子女家庭购屋补贴标准、降低首付比例等措施，旨在提振房地产市场动力，支持经济稳健增长。

市场反应与预期

海南三市县率先调整监管策略，以响应监管机构对房地产市场的最新指导。关注点集中于海口、三亚等地的政策实施进度。第一太平戴维斯海南区总经理吴欣欣在接受采访时表示，新政策的实施预计将吸引更多潜在游客，进而推动区域房地产交易量的增长。

澄迈县老城二手房交易中心代表文君强调，购房者无需受限户籍或社保门槛即可进行交易。截至目前，岛外访客已分批预约看房。针对新房销售，该项目顾问郭小华表示，鉴于项目以度假型地产为核心，市场效应的显现将滞后，特别是在限购政策松绑之后。

专家观点与分析

上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，若限购政策解除，相关地区房地产市场将步入新增长阶段，预计将吸引众多外地投资者购买度假房产，进而推动当地交易量增加。海南房产的旅居属性明显，外地购房者构成消费主力。

严跃进提出，市县需强化热带海景资源的宣传推广，把握房地产市场去库存和稳定房价的机遇。面对“全域限购”政策的变动，海南房地市的炒作风险再次引发热议。回顾过去六年行业进展，海南省已建立以“政府保障”和“市场配套”为特点的自贸港住房制度体系：“住有所居”成为市场发展的核心导向，满足居住需求的高品质商品住房为体系支柱。同时，现房销售、对小户型商品住宅的严格调控等手段，旨在遏制投机炒房行为。

经济结构与产业协同

研究数据表明，海南住宅市场出现降温迹象。与此同时，旅游、现代服务业、高科技产业及热带农业等四大产业明显促进经济成长，其贡献占比超过六成。土地资源分配对住宅以外的实体与基础设施建设倾斜。吴欣欣预测，随着海南自贸港的正式封关，将催生对重点产业的投资热情，进而推动住宅市场的稳定增长。

海南师范大学自贸港研究中心副研究员马超强调，海南房地产市场的增长预期将多领域联动上升。随着自贸港建设不断推进，琼岛产业布局将不断优化，房地产行业在转型发展中扮演着关键角色。

政策影响与未来展望

海南房地产市场受益于新规，但警惕“炒房”风险至为关键。海南需对政策实施敏锐且灵活的调整，保障市场健康发展。

随着海南自贸港建设的稳步推进，房地产行业预期受益于新增增长空间。在当前政策框架下，市场参与者亟需深入探讨如何把握机遇及应对潜在挑战。

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